Kiinteistöjen ylläpidon suunnittelu on miljardiluokan kysymys

Elinkaarimallilla toteutetuissa suurissa kiinteistökohteissa pääurakoitsija ottaa vastuun kokonaisuudesta, jonka hintalapussa voi lukea 50, 100 tai vaikkapa 200 miljoonaa. Sopimukseen voi sisältyä aivan kaikki kiinteistönpitoon liittyvä toiminta, mukaan lukien siivous- ja vartiointipalvelut. Tilaajan kannalta malli on turvallinen, koska budjettiyllätyksiä ei ole tiedossa koko sopimuskaudella, vaikka sen pituus olisi vuosikymmenien mittainen. Ja tilaajalla on lupa odottaa, että sopimuskumppani myös pitää huolta kiinteistöstä parhaalla mahdollisessa, lue: kestävällä tavalla.

Ja näin varmasti toimitaankin. Mutta kiinteistönpidosta vastaavan tahon on oltava tarkkana, kuinka ylläpito suunnitellaan. Caverion on laskenut, että huonosti suunnitellun kiinteistön ylläpidon kustannukset voivat olla jopa 80 prosenttia kiinteistön elinkaaren kustannuksista (Lähde: Caverion). Ja toisaalta hyvä suunnittelu saattaa pudottaa kustannukset vain 50 prosenttiin. On helppo laskea, millaisista luvuista puhutaan, jos elinkaarisopimuksen loppusumma on vaikkapa tuo aiemmin mainittu 100 miljoonaa euroa. Tämän kokoisessa sopimuksessa säästö voi olla 30 miljoonaa – tai huonosti hoidettuna: 30 miljoonaa euroa tuhlattua rahaa.

Nyt kysymys kuuluukin, onko tämä varmasti tiedostettu riittävän hyvin kaikissa niissä organisaatioissa, jotka vastaavat kiinteistöjen ylläpidosta? Koska ylläpidon vastuulla eivät ole vain käytön aikaisesti kustannukset, vaan niillä on suora yhteys myös kiinteistön arvoon – siis siihen omaisuuteen, joka muodostaa ylivoimaisesti merkittävimmän osan Suomen kansallisvarallisuudesta. Vuonna 2019 Suomen rakennuskannan arvoksi laskettiin noin 500 miljardia euroa. ROTI 2019 -raportissa arvioitiin, että rakennetun ympäristön laiminlyönnit maksavat jopa 5,7 miljardia euroa sisältäen menetetyn työajan, kilpailukyvyn ja liiketoimintamahdollisuudet vesivuotojen, energianhukan ja pidentyneiden kuljetusaikojen lisäksi. (Lähde: Rakennusteollisuus)

Eräs Broker Site Managerin johtoajatuksista on sen varmistaminen, että kiinteistön ylläpito on kokonaisvaltaisesti suunniteltua. Projektinjohtajilla täytyy olla jatkuvasti päivittyvä, selkeä näkymä siihen, miten ylläpidon ja huollon projektit on resursoitu, pysyvätkö ne aikataulussa ja onko niiden laatu sovitun mukainen. Ja sama päivittyvä näkymä täytyy olla myös tulevaan projektikantaan, koska sen avulla koko kiinteistönpidosta vastaaja liiketoimintajohtaja voi varmistaa, että korjausvelkaa ei pääse syntymään ja kiinteistön arvosta huolehditaan oikealla, vastuullisella tavalla. Koska muuhun meillä ei ole varaa yrityksinä, eikä kansakuntana.